抵当権登記申請センター代表 司法書士のブログです
 

保証人の意味

 日本政策金融公庫からの融資に限らず融資の際には保証人を求められることが

多くあります。

保証人にはとても簡単になることができます。もちろん金融機関によって

保証人要件がありますが、そうではなくて保証人になることの意味を

理解しないままでも保証人になること、なってしまうことは簡単なのです。

 保証人には、保証人、連帯保証人の区別がありますが、

いずれも最終的な責任は債務者の肩代わりに債務を支払うということに尽きます。

自分が借りたわけでもないのにとても重い責任があることに保証人になったあとで

気付いても後の祭りです。

 

 簡単に保証人になってしまう理由はどこにあるのでしょうか。

1.借入をしたい債務者は、保証人になって欲しい

2.保証人・債務者ともに保証人の法律的な意味を理解していない

3.保証人・債務者ともに判子を押すだけでと思っている

4.自己破産した保証人の事例などを知らない

このようなことがあまりに多く社会問題になっているので民法の改正も取り沙汰されています。

 他方で、抵当権などの物上保証の場合には、担保設定をした物(不動産)の価値限りの

保証なので通常の保証人よりは危険が低くなります。

土地や建物は競売されることはあっても、その他の預貯金などは引き当て財産にはなりません。

結果、保証人の責任を理由とする自己破産も免れます。

 保証人の意味を理解することは、その後事業をされる方の身を護るための

基礎的な素養としても当然身につけてもらいたいものです。


日本政策金融公庫の融資諸費用をシミュレーション

 日本政策金融公庫から融資を受ける場合、どれくらいの諸費用がかかるのか

シミュレーションしてみます。

ケース設定

  個人で事業(飲食店)を経営しているAさんが運転資金として

  800万円を借り入れるために、Aさんが所有する自宅

  (土地1筆・建物1棟)に極度額800万円の根抵当権を設定

 

 必要書類など       (支払先等)    金 額

 不動産登記簿謄本  (法務局)     1通700円×2通=1400円

 公図・建物図面      (法務局)     1通500円×2通=1000円

 固定資産評価証明書 (市・区役所)  1件250円×2件=500円

 印鑑証明書     (市・区役所)           1通200円×2通=400円

 収入印紙      (郵便局)       2万円分(借用証書添付)

 登記費用      (司法書士)     50000円(司法書士報酬)

 登記費用      (登録免許税)    0円(民間銀行の場合32000円)

 登記費用      (法務局他)     3000円(完了登記簿謄本等実費)

 融資金振込手数料(日本政策金融公庫)210円

 

  あくまでシミュレーションですので上記の必要書類・費用は参考に留めて下さい。

印鑑証明書などの費用は役所によって設定が異なりますし、司法書士報酬も

目安に過ぎません

 ですが目安とはいうものの、このように日本政策金融公庫からの

融資にかかる諸費用を具体的に金額に落とし込んでみると意外と負担が

少ないことがわかります。


見落し危険!住所変更

 不動産登記をするときに気をつけないといけない大切なポイントが

いくつかあります。

その中でもとりわけ大切なことの一つが住所に変更がないかどうか

確認することです。

 たかが住所の変更なんて、そんなに大切に思えないかもしれません。

ですが少し考えてみて下さい。不動産はとても高価な財産ですよね。

そして不動産登記簿に記載のある所有者はその不動産の所有者と

いえます。その不動産の所有者が誰なのかを判断するときに登記簿に

記載の氏名だけでは判断できません。

同姓同名の人物は数多く存在するからです。

だから、住所と氏名の両方で所有者を判別する必要があるのです。

 以上で登記簿上の住所の大切さはわかっても、それなら指摘

されてからやればいいじゃないかと思われるかもしれません。

 連続性が求められる不動産登記では、どの登記をどの順番で

申請するのかはとても大切なのです。

例えば日本政策金融公庫の抵当権設定登記をすることとします。

登記簿上の住所から転居していることを見逃してしまった場合、

法務局からの指摘を受けて住所変更登記を申請しようにももはや

住所変更登記申請は出来ないのです。

どういうことかというと、住所変更登記は抵当権設定登記申請よりも

前にしなければならないのに住所変更登記を割り込ませる受付番号が

ないのです。

抵当権設定登記よりも前(直前)に住所変更登記をしなければ

ならない理由は、抵当権設定登記の際に添付する印鑑証明書の

住所と矛盾が生じて本当に所有者かどうか手続き上判断が

つかないからです。

そして登記の受付番号は単なる番号ではなく権利変動の

先後を決定する重要な番号なのであとからの割り込みはできないのです。

 でも、あとから住所変更登記を申請しても法務局には

わかってもらえるじゃないかと思われるかもしれませんね。

事実上は確認できますが、登記という重要な権利をまもるため

登記の連続性に反することはできません。

 それでは住所変更登記を申請し忘れた場合にはどうすれば

よいのかというと、登記申請を一旦全て取り下げる手続き

(登記申請していなかったことにする手続きを取下といいます)を

しなければなりません。

 その後、住所変更登記を交えた登記申請をやりなおすことになります。

登記の完了まで更に日数がかかること、取り下げ手続きが

煩雑であること、売買などの場合には二重売買されていれば後の

申請者が所有者となってしまうといった様々な不利益が考えられます。

 このようなことは決して許されないので、いつも穴が開くほど

住所に注意を払っています。

 

 そして、住所変更登記には住所の変更の沿革がつく書類が

要求されます。住民票戸籍附票が主な書類です。

住民票には通常前住所が記載されています。ですが、それでは

登記簿上の住所との繋がり(引っ越しの変遷)がつかない場合には

戸籍附票が必要となります。戸籍附票とは本籍地で作成された戸籍に

附随して作成されるもので住所の変遷が記載されています。

ですが、戸籍附票はコンピュータ化での改製があったり、転籍をした場合

などの除かれてしまった後の保存期間は5年と短いので

住所の沿革がつかないこともしばしばあります。

このように公文書で住所の沿革がつかない場合には自分が

登記簿上の所有者であることを法務局に示していかなければなりません。

引っ越しの経緯などの事情を説明した上申書を作成する、

権利証を添付する、納税証明書を添付するなどが考えられますが、

管轄する法務局によって取扱が統一されているわけではありません。

 不動産登記手続での、単純そうにみえて実は危険な一例でした。


日本政策金融公庫の(根)抵当権設定登記の非課税はお得

 日本政策金融公庫を(根)抵当権者とする設定登記にはほとんどの場合、

登録免許税がかかりません。

 これは大変お得なことなのですが、担保設定が初めての場合には

なかなかピンとこないようです。

 例えば都銀などの民間銀行から事業融資を受けるために抵当権を

債権額2000万円で設定するとします。登録免許税は債権額の

1000分の4なので、8万円の登録免許税が必要です。

ところが、日本政策金融公庫から事業融資を受けるために抵当権を設定

する場合には、この8万円の登録免許税が不要となります。

債権額が大きくなればなるほどこのメリットは大きいですね。

債権額5000万円の事業融資を民間銀行から受ける場合には、

抵当権設定の登録免許税だけで20万円も必要となります。日本政策

金融公庫からの場合は0ですから違いは大きいですね。

この非課税措置は根抵当権の場合も同じです。極度額が2000万円の場合

でも日本政策金融公庫が根抵当権設定者なら登録免許税は不要です。

極度額が100万円でも5000万円でもやはり非課税なので登録免許税は

不要です。

ちなみに登録免許税は司法書士が登記申請をするときに収入印紙を貼り付けた

紙(印紙台紙)を一緒に提出する方法、オンライン申請でしたらペイジーで

オンライン納付する方法で納付します。

 

日本政策金融公庫からの借入の場合にはこの非課税措置があるので、

不動産を担保提供しやすい環境といえます。確かに保証人しか求められない

借入や保証人すら不要な借入もあります。

ですが担保が減るまたはなしの場合にはリスクが高くなるので当然金利も

高くなってしまいます。

そこで、不動産を担保提供することでリスクが低くなり金利が安くなるのです。

(根)抵当権を設定するときの出費と将来利息を比較してみると損か得かが

よくわかりますね。登録免許税は不要だし、抵当権登記申請センターを活用することで司法書士費用も節約

出来ます(少し宣伝)。

あなたなら担保なしで借りることもできますよと!親切にアドバイスされることも

ありますが、冷静に非課税のメリットを知ることで賢く選択をしてください。

 

 この非課税措置ですが、希に非課税にならないケースもありますので

ご注意ください。

登録免許税法第4条第2項が非課税の根拠条文となります。

ここでは別表3第1欄に記載の者(日本政策金融公庫も記載があります)が自己のために受ける第3欄に掲げる登記(抵当権・根抵当権設定も含まれます)は登録免許税を課さないとされていいます。例外的に、資本金等の額が政令で定める金額(5億円)以上の会社が日本政策金融公庫から借入のため抵当権の設定登記をする場合は除外(課税)されてしまいます。

 上の要件に当てはまっていても、抵当権設定の登記については財務省令で定める書類が必要なので、この証明書をつけて登記申請をしなければ非課税とはなりません。

 ここでまた財務省令でさだめる書類を特定する必要があります。

①その抵当権又は根抵当権の設定登記の債務者が個人の場合

 ・債務者の住民票

 ・債務者の印鑑証明書

 ※登記申請の日の前6ヶ月以内に作成されたものである必要があります。(有効期限6ヶ月です)

②その抵当権又は根抵当権の設定登記の債務者が会社などの法人の場合

 ・債務者である法人の登記簿謄本

 ※登記申請の日の前1ヶ月以内に作成されたものである必要があります。(有効期限1ヶ月です)

 有効期間が個人の場合は6ヶ月と長いのに対して、会社の場合は1ヶ月

短い点に注意が必要です。また不動産所有者の印鑑証明書は抵当権設定登記に

必ず必要ですが、債務者が不動産所有者と異なる場合は非課税証明として

別途債務者の印鑑証明書等が必要なので注意が必要です。

 

わかりやすく整理しますと

①債務者が個人の場合

 発行日から6ヶ月以内の債務者の住民票・印鑑証明書があれば非課税となります

②債務者が会社などの法人の場合

 発行日から1ヶ月以内の(資本金が5億円未満の記載のある)登記簿謄本があれば非課税となります

 もっと正確な要件は末尾に掲載しておきます。

 

[財務省令で定める書類の添付について]

独立行政法人国際協力機構法の一部を改正する法律、株式会社日本政策金融公庫法、株式会社目本政策金融公庫法の施行に伴う関係法律の整備に関する法律、地方公営企業等金融機構法、株式会社商工組合中央金庫法及び株式会社日本政策投資銀行法の施行等に伴う財務省関係省令の整備等に関する省令

第二条の二 法別表第三の一の二の項の第四欄に規定する財務省令で定める書類は、次の各号に掲げる場合の区分に応じ当該各号に定める書類とする。

 一 その登記又は登録が個人に係る債権を担保するために受けるものである場合

   当該個人の次に掲げるいずれかの書類 (当該個人が国内に住所を有しない場合にあっては、領事官 (領事官の職務を行う大使館若しくは公使館の長又はその事務を代行する者を含む。)の作成した在留証明)で当該登記又は登録の申請の日前六月以内に作成されたもの

   イ 住民票の写し若しくは住民票に記録されている事項を記載した書類又は住民票に記載した事項に関する証明書

   ロ 外国人登録原票の写し又は外国人登録原票に登録した事項に関する証明書

   ハ 印鑑証明書

 二 その登記又は登録が法人(国内に本店又は主たる事務所を有するものに限る。) に係る債権を担保するために受けるものである場合

   当該法人の登記事項証明書 (法人税法 (昭和四十年法律第三十四号) 第二条第九号 (定義)に規定する普通法人(その資本金の額又は出資金の額にっき登記を要するものに限る。) にあっては、当該普通法人の資本金の額又は出資金の額の記載があるもの)) でその登記又は登録の申請の日前一月以内に交付を受けたもの


日本政策金融公庫の金利体系が変更に!

日本政策金融公庫の融資支援 抵当権登記申請センター 藤井です。

日本政策金融公庫の国民生活事業の金利体系が24年度(4月中頃)から変更となりまし た。

従来は、担保提供か保証人をつけることで金利が一律で低くなりました。

 この変更で担保不動産の評価次第では金利が従来より高くなってしまったり、逆にぐっと 低くなることもありえるのです。

ですがこの「担保の評価」には様々な要素を加味する こととなるのでしょう。

例えば、不動産の時価・公示価格・路線価・立地はもとより居 住者が誰なのか・抵当権の設定順位・設定金額などです。

でも競売は何かと手間がかか ります。できるだけ競売は避けたいとのおもいから、担保評価にも実は事業の成功可能 性の高低が関わってくるとおもいます。

現在借りている資金には借りた時の金利が適用され、この金利の変更は適用されません。

ですが借換え(あらたに借入をしてその借入れた資金で過去の借金を返済)をすれ ば新金利が適用されます。金利によって月々の返済金額は大きく変わってきます。

当初 は無担保の借入を余儀なくされていた方や保証人しか立てられなかった方は検討の価値 は十分にあります。


ブログ始めました

日本政策金融公庫融資の強い味方!

抵当権登記申請センターのブログです。

宜しくお願いいたします



 


日本政策金融公庫からの借入時のよきアドバイザー

 “日本政策金融公庫の抵当権”登記申請センター 藤井です。

融資をうけるときには、色々とわからないことを自分で決めなくてはいけません。

特に日本政策金融公庫で創業時に借入をしようとするときにはなおさらです。

そんなときにも、当センターをご利用頂きたいのです。

例えば、日本政策金融公庫で借り入れる利点、抵当権と根抵当権

どちらにすべきか、極度額の設定、その後の流れまで実際に手続を

おこなっている者の視点でアドバイスいたします。
結果として無担保借入となり抵当権の設定登記のご依頼につながらなくても

構いませんので、どんどんご相談ください。費用は登記申請費用のみ

(アドバイス料不要)ですのでご安心下さい。


抵当権と根抵当権の違い

初めて融資を受けられる方から、抵当権根抵当権の違いについて

よく質問を受けますので、違いについてご説明します。
抵当権とは、金銭消費貸借契約による借入債務や買い掛け金債務など

既に確定している債務を担保するために設定されます。

他方、根抵当権は設定時に定めた手形取引などの債権の種類に入る

債権であれば将来発生する債権でも担保されるのです。

また、抵当権債権額を設定金額としなければなりませんが、

根抵当権極度額を設定金額とすることになります。

 
極度額とは枠のようなもので、極度額の範囲ならあらかじめ定めた

債権の種類にあてはまる債権は担保されるので、債権者は担保を

期待でき取引しやすくなります。

 
また、抵当権は債権を返済し終わると消滅します(抹消登記が必要)が、

根抵当権は個別の債権を返済しても枠は残るので、

新たな取引に利用できます。

 
一般的には、個人ローンは反復性がないので抵当権を、事業者は

反復性がありますので根抵当権を選択することが多いですが、双方の

性質を理解されたうえでの判断が必要となります。